dilluns, 2 de novembre de 2020
CONSELLS IMMOBILIARIS
La fiança del lloguer: les coses clares per evitar conflictes

La devolució de la fiança moltes vegades genera conflictes, ja sigui per visions diferents o malentesos.

La fiança del lloguer és una garantia abonada per l'inquilí davant l'arrendador. La devolució de la fiança moltes vegades genera conflictes, ja sigui per visions diferents de l'estat de l'habitatge, per no haver llegit bé el contracte o no saber en què consisteix exactament la fiança.

Per a evitar malentesos, us explicarem què és la fiança i totes les informacions bàsiques que heu de saber. La fiança està regulada en l'article 36 de la Llei d'arrendaments urbans. Per als contractes d'arrendaments signats a partir del 6 de març del 2019, l'article està redactat de la següent manera:


1. A la signatura del contracte serà obligatòria l'exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a una mensualitat de renda en l'arrendament d'habitatges i de dos en l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge.  


2. Durant els cinc primers anys de durada del contracte, o durant els set primers si l'arrendador fos persona jurídica, la fiança no estarà subjecta a actualització.


[… ]


4. El saldo de la fiança en metàl·lic que hagi de ser restituït a l'arrendatari al final de l'arrendament, reportarà l'interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus pel mateix sense que s'hagués fet efectiva aquesta restitució.


5. Les parts podran pactar qualsevol mena de garantia del compliment per l'arrendatari de les seves obligacions arrendatàries addicional a la fiança en metàl·lic.


En el cas de l'arrendament d'habitatge, en contractes de fins a cinc anys de durada, o de fins a set anys si l'arrendador fos persona jurídica, el valor d'aquesta garantia addicional no podrà excedir de dues mensualitats de renda.


L'obligatorietat de la fiança en el lloguer

És obligatòria la fiança? Sí, és obligatòria i l'arrendador té l'obligació de dipositar l'import de la fiança en la comunitat autònoma corresponent. En el cas de Catalunya, en l’Institut Català del Sòl (INCASÒL). Aquest mecanisme serveix perquè les institucions públiques sàpiguen que l'habitatge està llogat. Així l'inquilí pot accedir a les desgravacions fiscals que pogués tenir dret.

La LAU disposa que la fiança serà en metàl·lic i no pot superar una mensualitat del lloguer. Tot i això, molts propietaris consideren que una mensualitat és poc i opten per demanar més d'una mensualitat. En aquest cas l'import abonat no és una fiança, és una garantia addicional que acorden totes dues parts. Si es tracta de lloguer d'habitatges, la garantia addicional no pot superar les dues mensualitats de la renda a més del mes obligatori.

En més d'una ocasió, inquilí i arrendatari acorden no pagar l'última mensualitat del lloguer a canvi de no retornar la fiança. Aquesta pràctica, encara que molt estesa, no és recomanable, ja que l'inquilí té l'obligació de pagar totes les mensualitats. A més, la fiança és la garantia que té el propietari per a assegurar-se que l'inquilí deixa l'habitatge en bon estat una vegada hagi retornat les claus.


Usos de la fiança del lloguer

L'arrendador pot usar la fiança quan l'inquilí hagi causat desperfectes de manera intencionada o fent un ús negligent. L'arrendador podrà quedar-se amb tota o part de la fiança per a reparar el mal causat. Cal destacar que els desperfectes causats per la normal deterioració els ha d'abonar l'arrendador, no pot usar-se la fiança en aquests casos.

L'import que l'arrendador reté de la devolució de la fiança ha de justificar-se amb un document acreditatiu o factura que justifiqui la reparació dels danys per ús anormal o desgast excessiu de l'immoble.


La devolució de la fiança

Quan l'arrendador va rebre de l'inquilí l'import de la fiança en el moment de la signatura del contracte, va quedar obligat personalment a retornar la fiança en finalitzar el contracte, excepte per les causes que hem comentat anteriorment. El termini de devolució de la fiança s'ha de fer dins del mes des que l'inquilí retorna les claus.


Actualització de la fiança

La llei disposa que la fiança ha de mantenir-se congelada durant els cinc primers anys del contracte. Si durant aquests cinc anys varia la renda en virtut de l'increment de l'IPC pactat en el contracte, la fiança no pot sofrir cap alteració, ni per a augmentar, ni per a disminuir.

La modificació de la fiança és possible cada vegada que l'arrendament es prorrogui més enllà dels cinc primers anys. Aquesta actualització es realitzarà en les mateixes condicions que en el contracte inicial: una mensualitat.

Com veieu és important conèixer en què consisteix exactament la fiança. Si estàs buscant un pis de lloguer, no dubtis a visitar la nostra cartera d'habitatges en lloguer. Si per contra, estàs pensant a llogar el teu habitatge, mira tot el que podem fer per tu.


Proporcionem un servei integral en les àrees de Consultoria i Intermediació Immobiliària, Gestió de Patrimonis i Administració de Comunitats per tota Catalunya.