dimarts, 22 de febrer de 2022
CONSELLS IMMOBILIARIS

Drets i obligacions d'un avalador en un contracte de lloguer

Què és un avalador en un contracte de lloguer? Quines obligacions i drets té? Quina és la durada de l'aval? En el següent post et donem informació sobre aquesta figura.

Per a la formalització d'un contracte de lloguer, és important que l'inquilí pugui aportar totes les garanties possibles que demostrin que podrà fer-se càrrec del pagament de les seves obligacions davant el propietari.

La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) permet incloure altres garanties addicionals a la fiança en metàl·lic pel compliment de les obligacions, amb l'objectiu d'assegurar la solvència econòmica del contracte, sent per tant possible recórrer a la figura de l'avalador. Realment el terme utilitzat per l'article 1.822 del Codi Civil per denominar a aquesta figura és el de fiador, encara que en la pràctica tots dos termes s'utilitzen indistintament.


A continuació, veurem què és un avalador en un contracte de lloguer, les obligacions i drets de l'avalador o fiador i la durada de l'aval.


Què és un avalador?


L'avalador o fiador és la persona física o jurídica que es compromet a complir les obligacions de l'inquilí, en cas que no les compleixi. L'avalador ha de tenir una solvència econòmica, ja sigui capital econòmic o béns mobles i immobles, ja que respondrà amb tots els seus béns. Cal deixar clar, que ser avalador en un contracte de lloguer és un risc econòmic que s'ha de valorar bé.

La figura de l'avalador és convenient que aparegui en el contracte d'arrendament i detallar en què consistirà l'aval. Encara que el Codi Civil no exigeix un acord escrit, és millor incloure'l en el contracte i no limitar-lo a un pacte verbal.

L'avalador no té per què avalar totes les obligacions del contracte de lloguer, ja que pot avalar algunes en concret o avalar una determinada quantitat o període de temps. En el cas que l'aval tingui alguna limitació haurà d'incloure's en el contracte, si no, s'entén que l'avalador respondrà per totes les obligacions de l'inquilí sense cap límit.


Obligacions i drets d'un avalador


L'avalador estarà obligat a cobrir:

- La renda del lloguer.

- Les factures de subministraments i serveis.

- Impostos municipals o despeses de la comunitat.

- Els desperfectes causats en l'habitatge.

- L'actualització de la renda.


En el suposat cas que l'inquilí no compleixi amb les seves obligacions, el propietari té la garantia de poder reclamar aquests conceptes a l'avalador.


La responsabilitat de l'avalador pot ser:

-Subsidiària: respondrà del deute una vegada que l'arrendador hagi exigit el pagament de la mateixa a l'arrendatari.

-Solidària: l'arrendador podrà reclamar el pagament del deute indistintament tant a l'arrendatari com al fiador en qualsevol moment.


L'avalador també té drets, el principal és ser indemnitzat pel deutor en cas que hagi hagut d'abonar el deute. La indemnització inclou els següents conceptes:

• La quantitat total del deute.

• Els interessos legals.

• Les despeses ocasionades.

• Els danys i perjudicis causats, quan siguin demostrables.


A més, l'avalador té tres beneficis amb els quals compte:

• Benefici d'ordre: consisteix en l'obligació del propietari a exigir primer el pagament del deute a l'inquilí, i en el cas que no compleixi, llavors podrà exigir-lo a l'avalador o fiador, sempre que no s'hagi constituït amb caràcter solidari.

Benefici d'excussió: el propietari haurà de sol·licitar primer l'embargament dels béns de l'arrendatari i quan ja no hi hagi béns, sol·licitar l'embargament a l'avalador.

Benefici de divisió: quan hi ha diversos fiadors per a un mateix deute, només es podrà exigir a cada fiador la quantitat que li correspongui de manera proporcional al nombre total de fiadors. Aquest benefici serà aplicable tret que s'hagi recordat de manera expressa respondre de manera solidària entre els fiadors.


En el cas que l'avalador renunciï a aquests drets, ha d'incloure's com a clàusula en el contracte de lloguer. Cal indicar que és bastant habitual que els arrendadors imposin la condició de la solidaritat a la fiança i exigeixin la renúncia expressa a aquests beneficis per part dels fiadors.


Finalment, en la Llei d'Enjudiciament Civil, l'article 438.3 atorga un altre dret important per a l'avalador quan el propietari desitgi iniciar la sol·licitud del pagament per via judicial. El propietari no podrà iniciar la demanda judicial sense abans haver requerit a l'avalador el pagament del deute. Per a això, és recomanable que totes les sol·licituds es facin per escrit i mitjançant Burofax.


Les pròrrogues del contracte i l'avalador


En cas que no hi hagi res estipulat en el contracte, l'obligació de l'avalador s'extingeix quan finalitzi el contracte d'arrendament. Però què succeeix quan hi ha una pròrroga en el contracte de lloguer?

La LAU no ho regula expressament i hi ha diferents opinions jurisprudencials respecte al tema. Així que el més recomanable és definir la durada de l'aval en el contracte de lloguer, fent constar expressament l'extensió d'aquest a les pròrrogues legals o voluntàries si és el que s’ha acordat.


Proporcionem un servei integral en les àrees de Consultoria i Intermediació Immobiliària, Gestió de Patrimonis i Administració de Comunitats per tota Catalunya.