El Gobierno pone en marcha el nuevo decreto sobre alquileres

La entrada en vigor del nuevo decreto que regula en materia de vivienda y alquiler introduce algunos cambios importantes en esta materia respecto al que estaba en vigor hasta ahora. Es la tercera normativa reguladora del sector que está vigente en menos de tres meses, aunque la tratarse de un Real Decreto debe ser convalidado por las Cortes, pero al estar estas disueltas deberá hacerlo la Diputación Permanente.

Los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta nueva normativa no se ven afectados, aunque podrán ser adaptados si ambas partes así lo desean.

Algunos de los principales cambios que introduce esta nueva normativa son los siguientes:

1. Duración mínima

Los contratos que se firmen a partir de la entrada en vigor del decreto (6 de marzo) pasan a tener una duración mínima de 5 años, si el arrendador es una persona física, y de 7 años, si es una persona jurídica. Además, en ambos casos se extiende hasta 3 años la prórroga de los contratos. Además, se aumenta el tiempo de pre-aviso de no renovación del contrato a 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.

2. Necesidad del arrendador

Hasta ahora, el arrendador podía comunicar la necesidad de recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de contrato, para destinarla de forma permanente al uso propio o de familiares de primer grado. A partir de ahora, deberá quedar expresamente especificado en el contrato que el propietario tendrá la necesidad de recuperar la vivienda para sí o para familiares de primer grado transcurridos los cinco años del primer contrato, nunca antes.

3. Resolución del derecho del arrendador

La normativa establece que el contrasto no quedará extinto antes de los plazos que establece la ley de 5 o 7 años, aunque se produzca un ejercicio de retracto convencional, es decir, que el arrendador pierda la propiedad del inmueble por una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra. En estos casos, el nuevo propietario de la vivienda tendrá la obligación de respetar el contrato firmado por el anterior propietario durante los 5, para persona física, o 7, para persona jurídica, primeros años de duración del contrato. Esta obligatoriedad queda establecida, aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

4. Fallecimiento del arrendador

En este caso, si el arrendamiento es superior a 5 o 7 años se podrá pactar que la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad” (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

5. Sistema Estatal de Índices de Referencia

Se creará un nuevo sistema para establecer el precio de la vivienda aplicable en las políticas públicas destinadas a incrementar la oferta. En este índice deberán quedar detallados aspectos como valor medio de la renta mensual, valor del metro cuadrado de superficie dependiendo de la situación del inmueble (comunidad autónoma, municipio, distrito y barrio). Este sistema se elaborará en el plazo de 8 meses por la Administración General del estado, si bien las comunidades autónomas podrán definir su propio Índice, a los efectos de diseñar sus políticas y programas públicos.

6. Subida de precio

Nunca podrá ser superior al IPC anual. Además, se indica que la fianza será de 1 mes para las viviendas. Si se establece una garantía adicional, el importe de ésta no podrá exceder los dos meses de renta. Si el contrato es por un tiempo superior cabe una garantía adicional superior.

7. Mejoras en el inmueble

No habrá aumento de precio por las mejoras que se hagan en el inmueble durante los 5 o 7 primeros años del contrato. Solo en el caso de que la duración del contrato sea de duración mayor, se podrá incrementar, dentro de los márgenes que establece la normativa, la renta.

8. Gastos de contratación

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

9. Derechos de adquisición permanente

El arrendatario no tiene derecho de tanteo si la vivienda se vende conjuntamente con otras viviendas del arrendador o si se venden varias viviendas de distintos propietarios. Este derecho solo se podrá ejercer si se vende una sola vivienda. Si tendrá derecho de adquisición preferente la administración pública en el caso de venta total de pisos.

10. IBI

Los ayuntamientos podrán fijar un recargo del 50 % en el IBI para los inmuebles que estén desocupados de forma permanente, mientras que podrán bonificar con hasta el 95 % de este impuesto a las viviendas destinadas al alquiler social.

11. Desahucios

Cualquier iniciativa de desahucio deberá ser comunicada a los servicios sociales, que podrá analizar las situaciones de vulnerabilidad. El arrendatario tendrá derecho a acudir al procedimiento de juicio verbal en el caso de que la cantidad reclamada sea inferior a 6.000€. Y se prohíbe la práctica de los desahucios con fecha abierta, todos deberán ser fijados con día y hora.

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