Conoce las nuevas medidas para el mercado del alquiler

Actualización del 22/01/2019: Hoy se ha sometido a votación el Decreto del Gobierno que suponía modificaciones sobre el mercado del alquiler y no ha sido convalidado, por lo tanto vuelve a estar vigente la normativa previa.

 

Los contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir del 19 de diciembre de 2018 estarán sujetos al nuevo Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que ha aprobado el Consejo de Ministros y que modifica parcialmente la ley de Arrendamientos Urbanos. Las nuevas normas establecen importantes novedades que afectan a temas como la duración de los contratos, los gastos inmobiliarios, las reformas y los alquileres turísticos.

Las novedades más importantes de la reforma son las siguientes:

1. Vigencia del contrato

Están afectados por esta norma los contratos que se firmen a partir del 19 de diciembre de 2018.  Se exceptúan aquellos que correspondan a viviendas de más de 300 metros cuadrados o aquellos en los que la renta acordada exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, es decir, aquellas viviendas cuya renta mensual sea superior a los 4.722,03 euros. En ambos casos, las cláusulas del contrato se regirán por la voluntad de las partes. Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de esta norma se seguirán rigiendo por la antigua LAU, si bien se pueden acoger a esta reforma siempre y cuando haya acuerdo entre las partes por escrito siempre.

2. Duración

Los nuevos contratos tienen una duración mínima de 5 años (7 cuando el arrendador sea una persona jurídica), con una prórroga de 3 años. Hasta ahora, los contratos eran de 3 años con una prórroga de un año. Esto quiere decir que si 30 días antes de la conclusión de 5 o 7 años ninguna de las partes muestra su intención de extinguir el contrato, éste quedará renovado automáticamente por tres años.

3. Actualización de la renta

Si en el contrato no hay una cláusula que establezca que la referencia será el IPC, la actualización de la renta se hará según el Índice de Garantía de Competitividad.

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4. Obras de mejora

Si bien hasta ahora no se preveía un aumento de la renta por obra de mejora durante la vigencia del contrato, la nueva norma permite que se pueda hacer, con acuerdo del inquilino, y que se pueda subir la renta. Las obras no podrán ser las habituales de conservación.

5. Gastos de gestión inmobiliaria

Cuando el arrendador (propietario) sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de contrato correrán de su parte. Solo tendrá que hacerse cargo el arrendatario de esos gastos cuando hayan sido por iniciativa directa suya.

Si el arrendador es persona física, será el arrendatario (inquilino) el que deba hacerse cargo de los mismos.

6. Fianzas

Las garantías de contrato que el arrendador pide al inicio del contrato podrán ser de 1 mes de fianza y 2 meses de garantía adicional si es para una vivienda. Para esta tipología de uso en contratos de hasta 5 años de duración (o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica) el valor de esta garantía adicional no podrá exceder, por tanto, de dos mensualidades de renta.

Si es para un uso distinto al de vivienda, podrá pedir 2 meses de fianza más lo que acuerden las partes como garantía adicional.

7. Derecho de tanteo y retracto

Este derecho no se modifica respecto a lo que se refiere a los inquilinos. Se crea un nuevo derecho de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda.

En estos casos, será la administración, o el órgano competente designado por ésta, la que tenga la posibilidad de ejercer dicho derecho para adquirir el bloque entero.

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8. Proceso de desahucio

Respecto a la Ley de Enjuiciamiento Civil ha cambiado la normativa en cuanto al proceso que se ha de seguir. Es obligatorio notificar al inquilino, junto a la demanda de desahucio, la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que estos valoren su situación. Si aprecian vulnerabilidad social, el proceso judicial se suspende por un tiempo máximo de 1 mes si el propietario es persona física, o 2 meses si es persona jurídica, para que los servicios sociales puedan adoptar las medidas necesarias. Transcurrido el plazo se levanta la suspensión y sigue el proceso de demanda.

9. Viviendas desocupadas

Si son inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados de forma permanente, los ayuntamientos podrán cobrar un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI.

Además, dependiendo del tiempo que la vivienda esté desocupada, se podrán ordenar varios recargos. Tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal.

10. Comunidades de vecinos

La nueva ley no afecta a Cataluña en lo que se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal (comunidades de propietarios) , que se rige por el Código Civil Catalán. Actualmente, el fondo de reserva es del 5%.

11. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Se suprime la obligación de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento para uso estable y permanente (arrendamientos de viviendas sometidos a la LAU).

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